Waar sommige bedrijventerreinen nog volop in (her) ontwikkeling zijn of ruimte hebben om uit te breiden, zijn anderen dan alweer volledig vol. Maar hoe de situatie ook is, vraag naar kavels voor agro-logistieke bedrijven blijkt er volop. Daarbij blijkt dat aansluiting bij het AGF-cluster dat een locatie te bieden heeft, een belangrijke factor is in de keuze voor een vestigingsplaats.
Goed en slecht,” antwoordt Elco Bouwmeester, als makelaar verantwoordelijk voor de verkoop van kavels op het bedrijventerrein Honderdland, op de vraag hoe het gaat met het terrein. Goed in de zin dat alle kavels verkocht zijn en slecht in de zin dat er geen alternatief is voor de ruimte die tekort is op het bedrijventerrein. Berekend is dat het tekort in Westland tot 2030 28 tot 33 hectare zal bedragen. Gemeente Westland kiest ervoor om deze aanvullende behoefte aan bedrijfskavels op te vangen op bestaande bedrijventerreinen: Kwintsheul, Hoek van Holland en Poeldijk. Elco voorziet dat deze locaties wel in een behoefte voorzien, maar dat de beschikbare ruimte onvoldoende zal zijn en niet voor alle agro-logistieke bedrijven op de juiste plaats is. Zo verwacht hij bijvoorbeeld dat Hoek van Holland, hoewel het buiten de grenzen van de gemeente Westland is, een mooie locatie kan zijn voor bedrijven die gericht zijn op het VK. Maar met de aanstaande Brexit gaat hij er vanuit dat er minder bedrijven, voornamelijk specialisten, zullen overblijven die handel drijven met het VK. “Een aantal van die specialisten hebben net nieuw gebouwd en zullen voorlopig niet gaan verhuizen.”
“RUIMTE MOET JE MAKEN”
Daarbij geeft hij aan dat alle kavels op Honderdland zijn verkocht aan Westlandse partijen en dan veelal uit Maasdijk of De Lier. Dat wil zeggen dichtbij het bedrijventerrein. “Het is echt een lokale behoefte voor internationale spelers.“ Elco noemt het beleid van de gemeente Westland een gemiste kans en had liever gezien dat er was begonnen aan de ontwikkeling van Honderdland fase III. Aan de overkant van de A20 zou een gebied ontwikkeld kunnen worden waardoor er een groot aaneengesloten terrein ontstaat. Probleem is echter dat deze ruimte nu grotendeels in gebruik is voor glastuinbouw. Elco realiseert zich dat het aankaarten van fase III een lastige discussie met zich mee brengt die nu niet wordt gevoerd. “Die ruimte moet je maken. Alles is vol. Maar de vraag is wat wil je laten groeien? Wil je het glasareaal vasthouden of wil je ook ruimte bieden aan de toegevoegde waarde van agro-logistieke bedrijven?” De Omgevingsvisie van de gemeente Westland geeft nu in elk geval tot 2030 geen ruimte aan een mogelijke fase III van Honderdland. Elco constateert dat het vooral de bedrijven op Honderdland zijn die grote stappen zetten qua groei en schrijft dit mede aan de locatie toe. “Daarom zou je iets dichter in de buurt nog moeten zoeken naar een mogelijke uitbreiding.” Daarom roept hij de gemeente op nu te kijken wat er gedaan kan worden om de tekorten na
2030 op te vangen.
GROEI
Daarnaast ziet Elco dat ook het doorschuiven van bedrijven stagneert. “Als de verhuizende partij al ruimte achterlaat, dan is dat vele malen kleiner dan de ruimte die ze opnemen. Er komt niet zo veel ruimte vrij omdat het zulke grote volumes zijn die partijen in één keer opnemen, dat ze of iets kleins achterlaten of niks.” Andere bedrijven verhuizen dan weer niet snel omdat Honderdland nog relatief nieuw is en er bij deze bedrijven nog geen noodzaak voor verhuizen is. Wel zijn er naar aanleiding van de coronaperikelen enkele dossiers wat vertraagd, maar er zijn maar weinig zaken die geheel stop zijn gezet. Verder ziet Elco weinig invloed van de pandemie en constateert hij vooral dat agro-logistieke partijen groeien en behoefte hebben aan meer ruimte.
DURE BEDRIJFSGROND
De schaarste aan bedrijfsruimte heeft tot gevolg dat Honderdland tot de locaties met de duurste bedrijfsgrond in Nederland behoort. Elco geeft aan dat het leidt tot hoogbouw en het optimaal benutten van de ruimte door bijvoorbeeld parkeerruimte op het dak te realiseren. “Op die manier kun je de hoge grondprijs iets beter verdelen over de verschillende lagen.” Het leidt er ook toe dat veruit het grootste deel van de gebruikers van het bedrijventerrein bestaat uit eigenaren-gebruikers en in mindere mate uit investeerders. “Het is lastig rond te rekenen voor investeerders om met deze grondprijzen het gewenste rendement te maken.”
VRAGERSMARKT
“We rollen prachtig door deze crisis heen,” vat Herwi Rijsdijk, Manager Freshparken Hines, de impact van Covid-19 op de freshparken ABC Westland en Fresh Park Venlo, samen. “We hebben eigenlijk weinig last van de crisis en daarmee verwacht ik dat onze klanten daar ook weinig last van hebben. We merken dat enkele klanten die zich op wat kwetsbaardere doelgroepen richten zoals de horeca, het moeilijk hebben. Verhoudingsgewijs is dat een beperkt deel van onze klanten.” Maar ook buiten dat is Herwi optimistisch. De vastgoedmarkt binnen de AGF-sector is een vragersmarkt, geeft hij aan. “Het is zo bijzonder dat ook in deze tijd wekelijks mensen aan de deur kloppen met de vraag of er ruimte beschikbaar is.”
UITBREIDING IN WESTLAND
Op beide locaties zijn er mogelijkheden voor uitbreiding. “In Poeldijk hebben nu weer 5,5 hectare aan uitbreidingsmogelijkheden. Daar zijn al kandidaten voor. We hopen binnen een jaar of twee weer 17 hectare uit te kunnen breiden. Dan heb je ruimte voor de komende vijf tot tien jaar.” Herwi noemt de uitbreiding hard nodig omdat uit onderzoek van Gemeente Westland is gebleken dat tot 2030 er in het Westland een tekort is aan bedrijfsruimte van zo’n 33 hectare. Inmiddels is het grootse deel van het uitbreidingsgebied van ABC Westland aangekocht en zijn we bezig met de wijziging van het bestemmingsplan en daarna kan de locatie bouwrijp worden gemaakt. Ook in Venlo is Hines in gesprek met meerdere huurders om nieuwe panden te realiseren voor agro-logistieke bedrijven. “In Venlo is nog zo’n 20 hectare aan uitbreidingsruimte beschikbaar waar we direct mee vooruit kunnen.” Hines, de nieuwe eigenaar van ABC Westland en FreshPark Venlo, is zeer geïnteresseerd in de aankoop van logistiek vastgoed in de Randstad, echter de aankoop van andere agro-logistieke terreinen zal lastig zijn voorziet Herwi. “Er zijn weinig vergelijkbare terreinen in Nederland te koop van één partij. Op de meeste locaties is de eigendom heel versnipperd en dat maakt aankoop wat lastiger.”
Lees het gehele artikel van de Primeur over Agro-logistieke clusters in trek waar Elco is geïnterviewd over de status in Westland en specifiek Honderdland.
Bron: AGF Primeur