‘’Hoe zit het met de waarborgsom?’’ Het is een vraag die wij regelmatig te horen krijgen als wij een huurovereenkomst bespreken met de verhuurder en huurder. Bij het sluiten van een huurovereenkomst voor een bedrijfsobject wordt vaak een waarborgsom gevraagd die als zekerheid dient voor het nakomen van de verplichtingen door de huurder. In de praktijk worden hier nog veel fouten meegemaakt en er zijn een aantal zaken die wij in deze blog willen ophelderen met ondersteuning van een voorbeeld.
Wat is een waarborgsom?
Allereerst is het van belang dat iedereen begrijpt wat de definitie is van een ‘’waarborgsom’’. Een waarborgsom is ‘’een bedrag dat huurder aan verhuurder dient te betalen bij aanvang van de huurovereenkomst welke als waarborg dient van een deugdelijke nakoming van de huurovereenkomst.’’ De waarborgsom is niet aan een maximum verbonden (mits niet exorbitant hoog) en het betreft hier geen vooruitbetaling van de maandelijkse huur of bankgarantie. Hier komen we later in deze blog op terug. We spreken hier dus van een ‘’echte waarborgsom’’.
Bij het huren van een bedrijfsobject komt het regelmatig voor in de verhuurbrochure dat er een waarborgsom ter grootte van een betalingsverplichting van drie maanden huur inclusief BTW wordt gevraagd. Maar wat wordt hiermee bedoeld? Aan de hand van onderstaand voorbeeld wordt dit duidelijker:
U ziet een bedrijfsobject dat te huur staat met de volgende uitgangspunten:
– Huurprijs € 1.000,- per maand exclusief BTW;
– Huurtermijn vijf jaar + een verlengingstermijn van telkens vijf jaar;
– Er worden geen servicekosten gerekend;
– De waarborgsom bestaat uit drie maanden huur + BTW;
– Huurbetaling per maand vooruit;
– Jaarlijkse huurprijsherziening, voor het eerst één jaar na datum van de ingangsdatum;
– De ingangsdatum van de huurovereenkomst en de sleuteloverdracht is op 1 mei, mits u de eerste maand huur en de waarborgsom heeft voldaan en de huurovereenkomst door verhuurder en huurder is ondertekend.
Wat moet huurder dan betalen voordat huurder de sleutel ontvangt op de afgesproken datum?
Op basis van de uitgangspunten dient huurder de eerste maand huur te betalen + BTW, in dit geval € 1.210,- incl. BTW. Hiervoor ontvangt huurder voor ingangsdatum een factuur van verhuurder. Tevens dient huurder de waarborgsom te voldoen voor ingangsdatum, in dit geval drie maanden huur = € 3.000,-, te vermeerderen met 21% BTW. Dit maakt het totaal bedrag van de waarborgsom € 3.630,-. Hiervoor ontvangt huurder geen factuur, maar zal verhuurder een betalingsinstructie toesturen. Maar waarom? Dat wordt in de volgende paragraaf uitgelegd.
Waarom krijg ik geen factuur als ik de waarborgsom moet voldoen?
Een echte waarborgsom is niet BTW belast. Als er alleen een waarborgsom wordt gestort omdat verhuurder zekerheid wil voor de ontvangst van de huurtermijnen, verricht verhuurder géén prestatie waarvoor de waarborgsom een vergoeding vormt. Over de gestorte waarborgsom is dan ook géén BTW verschuldigd. Dit betekent ook dat verhuurder formeel geen factuur hoeft uit te reiken. Dat neemt echter niet weg dat de huurder een stortingsbewijs of afrekening kan verlangen.
Maar hoe kan het dan dat er toch een zogenoemd BTW component in de waarborgsom verwerkt is?
Het kan in de praktijk voor komen dat een huurder zijn huurverplichting niet (meer) kan voldoen. In dit geval kan verhuurder ervoor kiezen om de ontvangen waarborgsom te verrekenen met de openstaande huurtermijnen. De verhuurder zal de betaling van de waarborgsom moeten aanmerken als een betaling van de huurtermijnen. Indien verhuurder en huurder een BTW belaste verhuur zijn overeengekomen, moet BTW betaald worden over de huurtermijnen. Bij verrekening met de borgsom wordt de betaling gezien als betaling van de huurtermijnen inclusief BTW, maar leidt dit niet tot een omzetting naar een BTW belaste vergoeding.
Kortom, zodra huurder niet meer aan de huurverplichting kan voldoen en verhuurder de gestorte waarborgsom verrekend met de openstaande huurtermijnen, is huurder het openstaande huurbedrag inclusief BTW verschuldigd. Daarom wordt er een waarborgsom van drie maanden huur + BTW gevraagd.
Wat gebeurt er met de waarborgsom indien de huurovereenkomst eindigt?
Indien de waarborgsom niet rechtsgeldig aangesproken is door de verhuurder, dient de verhuurder na beëindiging van de huurovereenkomst de waarborgsom dan wel restant van de waarborgsom terug te storten op een door huurder op te geven bankrekening uiterlijk zes maanden na einde huurovereenkomst.
Kan ik ook gebruik maken van een andere zekerheidsstelling?
Het is mogelijk om gebruik te maken voor een andere zekerheidsstelling als verhuurder daarmee akkoord gaat. Vaak wordt in dit geval gekozen voor een bankgarantie. Een bankgarantie geeft de verhuurder dezelfde zekerheid als een waarborgsom, maar in dit geval stort huurder een bedrag bij de bank. De verhuurder kan deze bankgarantie inroepen (dit wordt ook wel het ‘trekken van de bankgarantie’ genoemd) zodra de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Een bankgarantie is een contract waarin een bank onvoorwaardelijk garandeert om een bedrag aan de begunstigde te betalen, indien hij daarop aanspraak maakt.
Bankgaranties kosten geld waarbij huurder een jaarlijkse, halfjaarlijkse of kwartaalprovisie moet voldoen aan de bank. Indien de huurder in kwestie failliet gaat, of om wat voor reden dan ook niet wil betalen, kan de verhuurder een beroep doen op de bankgarantie. De bank zal dit bedrag dan (in geval van faillissement via de curator) (proberen te) verhalen op de huurder. De bank zal echter zelf een zekerheid willen hebben en bevriest een tegoed ter grootte van de bankgarantie, of verlaagt de kredietlimiet met het bedrag. Normaliter zullen banken aan een bankgarantie meewerken als ze zeker weten dat ze zelf verhaal kunnen halen indien dit noodzakelijk is.
In sommige gevallen wordt er gekozen voor een vooruitbetaling van de huur, waarbij huurder voor ingangsdatum een aantal maanden huur voldoet. Als er een BTW belaste verhuur is overeengekomen, is verhuurder over de vooruit ontvangen huurtermijnen BTW verschuldigd die verhuurder op een factuur aan de huurder in rekening moet brengen. Verhuurder hoeft in geval van beëindiging dan ook geen terugbetaling aan huurder te doen.
Neem een vastgoedspecialist in de arm!
Het huren en/of kopen van een bedrijfsobject kan veel vragen met zich meebrengen. Overweegt u te investeren in vastgoed en heeft u advies nodig of heeft u aanvullende vragen? Door ruime ervaring beschikt Batenburg Bedrijfshuisvesting over de benodigde kennis van de bedrijfsobjecten in regio Westland, Vlaardingen en omstreken en ook weten wij precies welke trends er in de markt spelen. Neem vrijblijvend contact op met Batenburg Bedrijfshuisvesting, uw specialist in het aankopen en verhuren van bedrijfsvastgoed. Wij komen graag bij u op de koffie, waarbij we bij het bezoek de regels en richtlijnen van het RIVM in acht nemen. Wilt u liever virtueel of per telefoon afspreken? Dat is uiteraard ook mogelijk!