Naast de verschillen tussen onder meer een BW 7:230A en 7:290 huurovereenkomst bestaan er ook verschillen over de invulling van een huurovereenkomst. Een voorbeeld over de invulling van een huurovereenkomst is het wel of niet gebruiken van een “triple net” bepaling.
Wat is een Triple Net Huurovereenkomst?
Triple net bepalingen zijn vooral gangbaar bij huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten zoals kantoren, garages, praktijkruimten of werkplaatsen. Deze vallen onder artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek. Bij deze overeenkomsten hebben partijen veel contractsvrijheid, waardoor ze eenvoudig triple net bepalingen kunnen opnemen. Het doel van een triple net is om de verhuurder vrij te stellen van alle bijkomende kosten, zodat deze puur kan profiteren van de huurinkomsten. In ruil voor het verleggen van de beheer- en onderhoudskosten van het gehuurde kan er een vaste huurincentive overeengekomen worden tussen partijen.
Waarom zouden partijen een triple net overeenkomst willen afsluiten?
Zowel voor een huurder als verhuurder kan een triple net huurovereenkomst aantrekkelijk zijn. In de praktijk zie je vaak een triple net huurovereenkomst in geval van sale- en leaseback transacties, waarbij de voormalig eigenaar na verkoop verantwoordelijk blijft voor het onderhoud en beheer.
Ook komt het wel eens voor dat de huurder dusdanig specifieke activiteiten uitvoert in een bedrijfshal, waardoor in de hal specifieke installaties/investeringen gedaan moeten worden die alleen voor deze huurder relevant zijn. Vaak komt bij dit type huurder veel meer specialistische kennis over de installaties kijken en zijn de onderhoudskosten relatief gezien aanzienlijk hoger per m2. De huurder heeft in dit geval veel meer affiniteit bij de installaties en daarbij ook meer knowhow. Een triple net kan hierin uitkomst bieden, omdat het in het belang is van beide partijen dat het onderhoud en beheer goed uitgevoerd wordt.
Aparte bepaling nodig
In standaard huurovereenkomsten, zoals die volgens het ROZ-model, is de triple net bepaling niet opgenomen. Daarom moeten partijen expliciet een aparte bepaling voor onderhoud en gebreken opnemen. Zo worden alle risico’s en kosten verlegd van de verhuurder naar de huurder. Partijen kunnen zelf afspraken maken over de verdeling van kosten voor onderhoud, verzekeringen en onroerendezaakbelasting in de triple net bepaling.
Verzekeringskosten
Als overeengekomen, betaalt de huurder de verzekeringskosten voor het pand. In de praktijk betekent dit meestal dat de huurder de premie aan de verhuurder betaalt, aangezien de verhuurder vaak zelf de verzekeringen wil regelen. Dit geeft de verhuurder controle over de afgesloten verzekeringen, zonder de kosten zelf te dragen. Partijen kunnen afspreken dat de huurder als (mede)begunstigde op de polis wordt vermeld en toegang heeft tot de verzekeringspenningen.
Onderhoud en gebreken
In een triple net bepaling worden alle verplichtingen voor onderhoud en herstel bij de huurder gelegd. Als de verhuurder enige controle wil behouden, kan de huurovereenkomst vereisen dat de huurder jaarlijks een onderhoudsplan indient. Dit plan kan dan door de verhuurder worden beoordeeld. Ook kan de verhuurder het recht krijgen om periodieke inspecties uit te voeren om te controleren of de huurder zich aan het onderhoudsplan houdt.
Conclusie
Partijen kunnen een huurovereenkomst op maat maken door een triple net bepaling op te nemen. Dit kan met name aantrekkelijk zijn voor beleggers die een geheel pand aan één huurder verhuren, omdat zij minder zorgen en omkijken hebben naar onder meer het onderhoud van het pand. De huurder neemt namelijk alle verantwoordelijkheden over, wat leidt tot een zorgeloze en netto huurinkomst voor de verhuurder.
Met name voor huurde specifieke activiteiten kan het aantrekkelijk zijn om een triple net overeenkomst te sluiten. Zo heeft de huurder alles zelf in de hand, wat in het belang kan zijn van de exploitatie van het bedrijf. In ruil voor een triple net huurovereenkomst kan bijvoorbeeld een huurincentive worden afgesproken.