Bedrijfshuisvesting nieuws

BLOG: Een waarborgsom met btw bij huren/verhuur; hoe zit dat?

’Hoe zit het met de waarborgsom?’’ Het is een vraag die we regelmatig te horen krijgen als we een huurovereenkomst bespreken met de verhuurder en huurder. En: “Moet hier nu wel of geen btw over worden berekend?” Bij het sluiten van een huurovereenkomst voor een bedrijfsobject wordt vaak een waarborgsom gevraagd. Dat bedrag dient als zekerheid voor het nakomen van de verplichtingen door de huurder. In de praktijk worden hier nog veel fouten mee gemaakt. Er zijn een aantal zaken die we in deze blogpost willen ophelderen met behulp van een voorbeeld.

Wat is een waarborgsom?

Allereerst is de definitie van een waarborgsom van belang: ‘Een bedrag dat huurder aan verhuurder dient te betalen bij aanvang van de huurovereenkomst, dat als waarborg dient van een deugdelijke nakoming van de huurovereenkomst.’ De waarborgsom is niet aan een maximum gebonden (zolang die maar niet extreem hoog is). Ook betreft het hier geen vooruitbetaling van de maandelijkse huur of bankgarantie. Hier komen we later in deze blogpost op terug. We spreken hier dus van een ‘echte waarborgsom’.

Bij het huren van een bedrijfsobject staat regelmatig in de verhuurbrochure dat er een waarborgsom wordt gevraagd ter grootte van een betalingsverplichting van drie maanden huur inclusief btw. Maar wat wordt hiermee bedoeld? Aan de hand van onderstaand voorbeeld wordt dit duidelijker:

U ziet een bedrijfsobject dat te huur staat met de volgende uitgangspunten:

  • Huurprijs bedraagt € 1.000,- per maand exclusief btw;
  • Huurtermijn vijf jaar + een verlengingstermijn van telkens vijf jaar;
  • Er worden geen servicekosten berekend;
  • De waarborgsom bestaat uit drie maanden huur inclusief btw;
  • Huurbetaling per maand vooruit;
  • Jaarlijkse huurprijsherziening, voor het eerst één jaar na datum van de ingangsdatum;
  • De ingangsdatum van de huurovereenkomst en de sleuteloverdracht is op 1 mei, mits u de eerste maand huur en de waarborgsom heeft voldaan en de huurovereenkomst door verhuurder en huurder is ondertekend.

Wat moet u als huurder dan betalen voordat u de sleutel ontvangt op de afgesproken datum? Op basis van de uitgangspunten moet u de eerste maand huur te betalen inclusief btw, in dit geval € 1.210,-. Hiervoor ontvangt u voor de ingangsdatum een factuur van de verhuurder. Ook moet u de waarborgsom voldoen voor de ingangsdatum; in dit geval drie maanden huur bedraagt € 3.000,-, te vermeerderen met 21% btw. Dit maakt het totaal bedrag van de waarborgsom € 3.630,-. Hiervoor ontvangt u geen factuur, maar stuurt de verhuurder een betalingsinstructie. Maar waarom? Dat wordt in de volgende paragraaf uitgelegd.

Waarom krijg ik geen factuur voor de waarborgsom?

Een echte waarborgsom is niet btw-belast. Als er alleen een waarborgsom wordt gestort omdat de verhuurder zekerheid wil voor de ontvangst van de huurtermijnen, verricht de verhuurder géén prestatie waarvoor de waarborgsom een vergoeding vormt. Over de gestorte waarborgsom is dan ook géén btw verschuldigd. Dit betekent ook dat de verhuurder formeel geen factuur hoeft te verstrekken. Dat neemt echter niet weg dat u als huurder een stortingsbewijs of afrekening kunt vragen.

Waarom wordt er dan toch btw over de waarborgsom berekend?

Hoe kan het dan dat er toch een zogenoemd btw-component in de waarborgsom verwerkt is? Het kan in de praktijk voor komen dat een huurder zijn huurverplichting niet (meer) kan voldoen. In dit geval kan de verhuurder ervoor kiezen om de ontvangen waarborgsom te verrekenen met de openstaande huurtermijnen. De verhuurder zal de betaling van de waarborgsom moeten aanmerken als een betaling van de huurtermijnen. Indien verhuurder en huurder een btw-belaste verhuur zijn overeengekomen, moet btw betaald worden over de huurtermijnen. Bij verrekening met de borgsom wordt de betaling gezien als betaling van de huurtermijnen inclusief btw. Dit leidt echter niet tot een omzetting naar een btw-belaste vergoeding.

Kortom, zodra een huurder niet meer aan de huurverplichting kan voldoen en de verhuurder de gestorte waarborgsom verrekent met de openstaande huurtermijnen, is de huurder het openstaande huurbedrag inclusief btw verschuldigd. Daarom wordt er een waarborgsom van drie maanden huur met btw gevraagd.

Wat gebeurt er met de waarborgsom wanneer de huurovereenkomst eindigt?

Wordt de waarborgsom niet rechtsgeldig aangesproken door de verhuurder? Dan moet de verhuurder na beëindiging van de huurovereenkomst de waarborgsom, dan wel het restant van de waarborgsom, terugstorten op een door de huurder op te geven bankrekening. Dat moet uiterlijk zes maanden na het einde van de huurovereenkomst gebeuren.

Zijn er andere opties dan een waarborgsom als zekerheidsstelling te gebruiken?

Het is mogelijk om gebruik te maken voor een andere zekerheidsstelling als de verhuurder daarmee akkoord gaat. Vaak wordt in dit geval gekozen voor een bankgarantie of een vooruitbetaling van de huur.

Bankgarantie

Een bankgarantie is een contract waarin een bank onvoorwaardelijk garandeert om een bedrag aan de begunstigde te betalen, indien hij daarop aanspraak maakt. Een bankgarantie geeft de verhuurder dezelfde zekerheid als een waarborgsom, maar in dit geval stort de huurder een bedrag bij de bank. De verhuurder kan deze bankgarantie inroepen (dit wordt ook wel het ‘trekken van de bankgarantie’ genoemd) zodra de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.

Bankgaranties kosten geld waarbij de huurder een jaarlijkse, halfjaarlijkse of kwartaalprovisie moet voldoen aan de bank. Indien de huurder in kwestie failliet gaat, of om wat voor reden dan ook niet wil betalen, kan de verhuurder een beroep doen op de bankgarantie. De bank zal in geval van faillissement dit bedrag via de curator (proberen te) verhalen op de huurder. De bank zal echter zelf een zekerheid willen hebben en bevriest een tegoed ter grootte van de bankgarantie, of verlaagt de kredietlimiet met het bedrag. Normaliter zullen banken aan een bankgarantie meewerken als ze zeker weten dat ze zelf verhaal kunnen halen indien dit noodzakelijk is.

Vooruitbetaling van de huur

In sommige gevallen wordt er gekozen voor een vooruitbetaling van de huur, waarbij de huurder voor ingangsdatum een aantal maanden huur voldoet. Als er een btw-belaste verhuur is overeengekomen, is de verhuurder over de vooruit ontvangen huurtermijnen btw verschuldigd die de verhuurder op een factuur aan de huurder in rekening moet brengen. De verhuurder hoeft in geval van beëindiging dan ook geen terugbetaling aan de huurder te doen.

Een vastgoedspecialist bij het huren/verhuren van een bedrijfsobject

Het huren of verhuren van een bedrijfsobject kan veel vragen met zich meebrengen, zoals bijvoorbeeld over de waarborgsom. Overweegt u te investeren in vastgoed en heeft u advies nodig of heeft u aanvullende vragen? Door ruime ervaring beschikt Batenburg Bedrijfshuisvesting over de benodigde kennis van de bedrijfsobjecten in regio Westland, Vlaardingen en omstreken. Ook weten we precies welke trends er in de markt spelen.

Neem vrijblijvend contact op met Batenburg Bedrijfshuisvesting, uw vastgoedspecialist in o.a. het verhuren van bedrijfsvastgoed. Wij komen graag bij u op de koffie, waarbij we bij het bezoek de richtlijnen van het RIVM in acht nemen. Wilt u liever virtueel of per telefoon afspreken? Dat is uiteraard ook mogelijk!

Deel dit bericht
Share on Facebook
Facebook
Share on LinkedIn
Linkedin
Email this to someone
email