Bedrijfshuisvesting nieuws

BLOG: Wijziging van het box 3-stelsel en de gevolgen daarvan voor vastgoedbeleggers

‘Wat houdt de wijziging van het box 3-stelsel in?’ En: ‘Wat voor invloed heeft dat op mijn vastgoedbelegging?’ Het zijn vragen die we de laatste tijd regelmatig te horen krijgen naar aanleiding van het Kerstarrest van 2021 van de Hoge Raad. In het arrest is geoordeeld dat de manier waarop vermogen in box 3 belast wordt, in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Binnen deze blogpost scheppen we graag meer duidelijkheid over de gevolgen hiervan.

Wat valt er precies onder box 3?
Allereerst is het belangrijk om te weten wat er precies onder box 3 van het Belastingstelsel valt. Box 3 belast het voordeel uit sparen en beleggen. Hierbij moet u denken aan spaartegoeden, beleggingen, onroerend goed en schulden.


Oude wetgeving

Voor de jaren 2017 tot en met 2022 berekende de Belastingdienst het box 3-inkomen aan de hand van een fictieve verdeling tussen spaarvermogen en beleggingen. Wanneer u bijvoorbeeld alleen spaargeld heeft, ging de Belastingdienst er toch vanuit dat u een deel daarvan belegde. Hoewel dit feitelijk niet zo hoeft te zijn, is hier wel altijd een fictief rendement over berekend.


Nieuwe wetgeving

De uitspraak van de Hoge Raad brengt hier verandering in. Vanaf dit jaar wordt er alleen nog maar uitgegaan van het werkelijk behaalde rendement van het vermogen en niet meer van de fictieve verdeling. Het werkelijk behaalde rendement van het vermogen geeft u zelf aan in uw aangifte. De berekening gaat uit van drie verschillende forfaitair rendementspercentages:

  • Spaargeld;
  • Overige bezittingen (waaronder beleggingen en onroerend goed);
  • Schulden.


Gevolgen voor vastgoedbeleggers

Om de vraag ‘Wat voor invloed heeft de wijziging van echt box 3-stelsel op mijn vastgoedinvestering’ te beantwoorden, zullen we het een en ander toelichten over de gevolgen van de nieuwe berekening. Eén gevolg is dat de te betalen belasting aanzienlijk hoger kan worden. Bij de bepaling van het forfaitaire rendement kunnen bezittingen en schulden namelijk niet langer samengenomen worden. Hierdoor worden zij niet meer naar één tarief belast. Een ander gevolg is dat het fiscaal voordeel voor particuliere beleggers kleiner wordt. Dit heeft te maken met het feit dat vastgoed relatief zwaar wordt belast ten opzichte van de aftrek die de schulden geven op de te betalen belasting. Hierdoor kunnen beleggers die vastgoed gefinancierd hebben met vreemd vermogen een stijging van de belastingheffing ervaren. De nieuwe berekening van het box 3-inkomen kan daarnaast als gevolg hebben dat vastgoedbeleggingen minder rendabel worden. Hierdoor kan een belegger overwegen zijn belegging te verkopen.

Tot slot is het tarief in box 3 verhoogd van 31% naar 32% en zal stapsgewijs met 1% per jaar worden verhoogd, tot een belastingtarief van 34% in 2025.

Wenst u hier advies over te krijgen? Neem dan contact op met een financieel specialist die u precies kan vertellen wat voor invloed deze wijzigingen hebben op uw situatie!

Rekenvoorbeeld
De rendementspercentages voor 2023 zijn als volgt:

*Het percentage voor overige bezittingen staat al vast. De percentages voor spaargeld en schulden zijn nog definitief vast te stellen. De genoemde percentages zijn dan ook voorlopig. Begin 2024 worden deze percentages definitief vastgesteld.

Om uw box 3-inkomen over 2023 uit te rekenen, dient u de onderstaande stappen te doorlopen. De stappen zullen wij verduidelijken door middel van een voorbeeld bij te voegen.

    1. Bereken het rendement per soort vermogen aan de hand van bovenstaande percentages
      • Persoon X heeft € 50.000,- aan spaargeld. Dus: € 50.000,- x 0,36% = € 180,-
      • Verder heeft persoon X € 250.000,- aan overige bezittingen. Dus: € 250.000,- x 6,17% = € 15.425,-
      • Persoon X heeft geen schulden.
      • Het belastbaar rendement van persoon X is dus € 15.605,-.
    2. Tel het rendement van uw spaargeld en contant geld op bij het rendement van beleggingen en overige bezittingen. De aftrekbare schulden trekt u vervolgens van het totaalbedrag af. De uitkomst is uw belastbaar rendement.
      • Persoon X heeft € 50.000,- + € 250.000,- = € 300.000,- aan bezittingen
        Persoon X heeft geen schulden
      • Het vermogen/rendementstoeslag van persoon X = € 300.000,-
    3. Bereken de grondslag sparen en beleggen. De grondslag sparen en beleggen is de rendementsgrondslag minus uw heffingsvrij vermogen. Het heffingsvrije vermogen in 2023 bedraagt € 57.000,-.
      • Persoon X heeft een rendementstoeslag van € 300.000,-
        Hier gaat het heffingsvrije vermogen van € 57.000,- vanaf
      • Grondslag sparen en beleggen van persoon X = € 243.000,-
    4. Deel uw grondslag sparen en beleggen door uw rendementsgrondslag. Vermenigvuldig vervolgens de uitkomst met 100.
      • Grondslag sparen en beleggen van persoon X = € 243.000,-
      • Rendementsgrondslag van persoon X = € 300.000,-
      • Berekening: € 243.000,- / € 300.000,- x 100 = 81%
      • Aandeel in de rendementsgrondslag bedraagt 81%
    5. Tot slot vermenigvuldigt u uw belastbaar rendement met dit percentage. De uitkomst is uw box 3-inkomen.
      • Het belastbaar rendement van persoon X = € 15.605,-
      • Het aandeel in de rendementsgrondslag van persoon X = 81%
      • Berekening: € 15.605,- x 81% = € 12.640,05
      • Het voordeel van persoon X uit sparen en bezittingen = € 12.640,05
    6. U betaalt 32% belasting over uw box 3-inkomen.
      • Berekening: € 12.640,05 x 32% = € 4.044,82
      • Persoon X betaald € 4.4044,82 aan belasting over zijn vermogen.

Bronnen: