Bedrijfshuisvesting nieuws

BLOG: Wat is eigenlijk het verschil tussen artikel 230A- en 290-bedrijfsruimte?

Gaat u als verhuurder wel goed om met de geldende wet- en regelgeving omtrent bedrijfsmatig onroerend goed? Voor elk type vastgoed gelden immers andere huurregimes. Zo zijn huurders van woningen bij wet goed beschermd. Maar hoe is de regelgeving voor bedrijfsmatig onroerend goed? 

Om deze vraag te kunnen beantwoorden is het allereerst van belang onderscheid te maken in het type bedrijfsmatig vastgoed. Alle functies worden onderverdeeld in twee huurregimes, een artikel 230A-bedrijfsruimte en een artikel 290-bedrijfsruimte.

Artikel 290-bedrijfsruimte
Een artikel 290-bedrijfsruimte wordt ook wel een middenstandsbedrijfsruimte of detailhandelsbedrijfsruimte genoemd. In beginsel behoren gebouwde onroerende zaken die voor publiek toegankelijk zijn onder de wet- en regelgeving van artikel 290. De onroerende zaken zijn bestemd voor de uitoefening van kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of voor een ambachtsbedrijf. Ook publiekelijk toegankelijke functies als een hotel- of kampeerbedrijf vallen onder de artikel 290-regelgeving. Uitgangspunt is dat in de onroerende zaak een voor publiek toegankelijke ruimte aanwezig is waar het product of de dienst direct wordt geleverd.

Artikel 230A-bedrijfsruimte
Een artikel 230A-bedrijfsruimte wordt ook wel een overige bedrijfsruimte genoemd. Het is een restcategorie van bedrijfsmatige objecten die niet als middenstandsbedrijfsruimte worden gekwalificeerd. Denk hierbij aan kantoren, industriefuncties en showrooms. In de praktijk blijkt dat het verschil tussen beide types bedrijfsruimte minimaal en misschien wel te onduidelijk is. Dit blijkt ook uit de vele openbare jurisprudentiezaken die te vinden zijn op internet. Zo behoort een hotelfunctie tot een artikel 290-bedrijfsruimte. Hier worden immers direct diensten geleverd vanuit een publiekstoegankelijke ruimte. Een bioscoop, waarbij men in de publieke ruimte een ticket voor een film kunt kopen, wordt gekwalificeerd als artikel 230A-bedrijfsruimte.

De verschillen
Het huurregime per type onroerend goed verschilt aanzienlijk. Een onroerende zaak die onder het artikel 290-huurregime valt geniet meer huurbescherming voor de huurder. Achterliggende gedachte hiervan is dat een dergelijke onroerende zaak vaak meer afhankelijk is van de vestigingsplaats en de daaraan gekoppelde investering.

Een goed voorbeeld hiervan is een hotelfunctie. Een goed lopend hotel in de binnenstad zal niet op dezelfde wijze kunnen worden geëxploiteerd als een hotel in een landelijke omgeving in een minder druk bevolkt gebied. De locatie van de onroerende zaak is van groot belang voor de wijze waarop een bedrijf kan worden geëxploiteerd. Om deze reden wordt middels de wet- en regelgeving extra huurrecht toebedeeld aan huurders.

De belangrijkste verschillen tussen een artikel 290- en 230A-bedrijfsruimte zijn als volgt:

Artikel 290-bedrijfsruimte

Huurrecht

  • In beginsel schrijft de wet voor dat een 5 + 5-jarige huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimtes verplicht is. Voor overige huurtermijnen dient een verzoek te worden ingediend bij de kantonrechter.
  • Uitsluitend de huurder kan de huurovereenkomst opzeggen, tenminste één jaar voorafgaand aan het verlopen van de huurtermijn. Een verhuurder kan uitsluitend de huurovereenkomst opzeggen indien er voor de verhuurder – of directe familie – urgentie is om het verhuurde zelf te gebruiken voor de lange termijn.
  • Een verzoek van tussentijdse opzegging door verhuurder dient door de kantonrechter te worden ingewilligd.

Opzegtermijn

  • De opzegging van een huurovereenkomst dient tenminste één jaar voorafgaand aan de datum waarop de termijn afloopt door partijen te worden ingediend.

Huurprijs

  • Partijen zijn vrij om een huurprijs overeen te komen. In geval van een langdurige huurperiode kan het voorkomen dat de laatst geldende huurprijs niet meer marktconform is. Bijvoorbeeld als gevolg van economische ontwikkelingen of een upgrade dan wel devaluering van de directe omgeving met gevolgen voor de marktconforme huurwaarde. Partijen kunnen na 5 jaar onderling de huurprijs aanpassen. Komen partijen hier niet uit dan kan een van de partijen de kantonrechter verzoeken een nieuwe huurprijs te laten vaststellen. Dit wordt ook wel een 304-procedure genoemd.

Artikel 230A-bedrijfsruimte

Huurrecht

  • Verhuurder en huurder hebben meer flexibiliteit om een bepaalde huurtermijn overeen te komen. Een 5 + 5-jarige huurovereenkomst is geen vereiste. Partijen kunnen ook kiezen voor een 3 + 2-jarige huurovereenkomst, een huurovereenkomst voor telkens een jaar of zelfs een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Opzegtermijn

  • Voor wat betreft de opzegtermijn zijn partijen ook in beginsel vrij om een opzegtermijn af te spreken. In beginsel is de opzegtermijn gelijk aan de betaaltermijn. Indien er per maand vooruit wordt betaald is de opzegtermijn één maand. Bij betaling per kwartaal geldt een opzegtermijn van één kwartaal.
  • In de praktijk wordt vaak een kortere opzegtermijn overeengekomen voor een korte huurperiode. Bij huurcontracten langer dan 3 jaar wordt in de regel een opzegtermijn van 6 tot 12 maanden overeengekomen.

Huurprijs

  • De huurprijs wordt door partijen vrij overeengekomen. Partijen kunnen geen verzoek doen bij de kantonrechten om de huurprijs tussentijds aan te passen.

Batenburg Bedrijfshuisvesting is specialist op het gebied van bedrijfsmatig vastgoed in de regio’s Westland, Vlaardingen en omstreken. Zowel voor artikel 230A- als artikel 290-bedrijfsruimte helpen we u verder bij de (ver)huur van uw bedrijfspand en staan u bij met advies.

Bent u nieuwsgierig geworden naar onze dienstverlening? Neem contact met ons op.

Deel dit bericht via social media
Share on Facebook
Facebook
Tweet about this on Twitter
Twitter
Share on LinkedIn
Linkedin